"公司撑过 4 年太不容易，盼市场回暖与政策支持走出困境。" 当雅居乐主席陈卓林在 2025 年 6 月 12 日周年股东大会上说出这番话时，台下股东的沉默比财报上的亏损数字更显沉重。这家曾跻身千亿阵营的房企，正用 "断臂求生" 的方式演绎生存之战 —— 三年裁员超 2 万人，却仍要面对近 500 亿债务大山，其困境究竟是行业寒冬的缩影，还是战略失衡的必然？
一、偿债危局：每 9 元短期债务仅 1 元现金应对
翻开雅居乐 2024 年年报，一组数据撕开了资金链的真实裂痕：总借款达 489.16 亿元，其中短期借款 383.26 亿元，而账上可自由支配现金仅 42.31 亿元。这意味着每欠 9 元短期债务，公司手里只有 1 元可用于周转。更严峻的是，295.46 亿元债务已出现违约，其中 61.27 亿元触发交叉违约条款，直接导致银行抽贷。
目前 200 多亿境外债正委托顾问公司与投资者协商，境内 200 多亿债务预计 7 月出台重组方案。但市场疑虑重重：当 2025 年需偿还 12.97 亿美元境外债（约 92.7 亿元人民币）及 7 亿元境内债，这家现金缺口超 300 亿的房企，能否在政策暖风到来前挺过 "偿债大考"？
二、销售暴跌：65.8% 的跌幅是行业 10 倍
销售端的溃败比债务危机更触目惊心。2024 年 "雅居乐" 品牌预售金额 155.1 亿元，同比暴跌 65.8%，而国家统计局数据显示全国商品房销售额降幅仅 6.3%，其跌幅达行业 10 倍。究其原因，60% 以上土地储备集中在海南、云南文旅项目及中山、惠州等三四线城市，这些区域去化周期超 24 个月，而一线城市项目已接近尾声。
"不是不想卖，是卖不动。" 一位内部人士透露，3122 万平方米土地储备虽楼面均价 2565 元 / 平方米，但珠三角仅占 26%，长三角 7%，剩余 67% 分布在非核心区域。当三四线城市库存高企，这些 "成本优势" 反而成了去化枷锁。
三、裁员风暴：三年缩水 20% 的员工困局
为节流求生，雅居乐三年间上演 "裁员马拉松"。2021 年末员工数 112748 人，2024 年末锐减至 89925 人，净减 22823 人，相当于每天裁掉 21 人（年报连续三年数据对比）。管理层从 2021 年的 289 人精简至 2024 年的 211 人，"现在开高层会议，会议室都坐不满"，一位离职高管透露。
但裁员的阵痛仍在延续。2024 年总薪酬成本 62.7 亿元，其中 89890 名内地员工中多数为物业基层人员，"砍管理层容易，减基层难"，执行董事岳元坦言。这种 "重物业、轻管理" 的结构，虽短期节约成本，却导致项目运营效率下降，形成恶性循环。
这场生存之战中，普通购房者与债权人的利益最受牵动。对购房者而言，400 亿可售货值中 2024 年新推仅 70-80 亿，若去化不及预期，部分项目可能面临延期交付风险。对债权人来说，295 亿违约债务的重组方案直接关系本息回收比例，"现在不求高收益，只求本金安全"，一位债券持有人表示（新浪财经采访记录）。
值得注意的是，雅居乐 2024 年物业发展确认销售收入 265.52 亿元，仍保持 12.5% 的增长，显示存量项目仍有一定造血能力（年报数据）。但在 175.39 亿元净亏损的吞噬下，这种能力能否支撑到债务重组成功，仍是未知数。
